旅游地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。旅游地产的开发对象即为旅游物业。一般而言，旅游物业包括以下几类：A.发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目;B.体育运动度假村;C.旅游(休闲)培训、会议基地、休闲度假中心;D.时权酒店;E.产权酒店;F.老年公寓。

旅游地产的发展亦即是由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费、时间消费与度假居住为目的的“休闲旅游”、度假旅游模式的转换。正是这样一种新兴的模式，对原有旅游配套服务设施与景区经营模式提出了新兴的功能要求。人们更需要的旅游全过程的质量与舒适程度，尤其是远离城市的景区短期或定期居住。这样一种消费模式的转变，是传统的旅游景区在设施上无法继续适应和满足的。使得当前以新型旅游消费空间营造为目的的“旅游房产”开发如火如荼。

当今社会、经济的快速进程解决了时间、收入和汽车这三大元素，旅游已经开始向商务型、度假型的方向转化。我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽。主要以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅。从1999年海南“南海传说”、三亚“博熬国家旅游休闲度假区”的成功开发后，行业进入高速发展。我国目前的宏观经济背景，比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。笔者今年6月中受邀参加于重庆举办的“首届西部旅游博览会”，受到的震撼不亚于刘姥姥初进大观园，完全不同于传统的旅游交易会，这届西博会聚集了太多的房地产大鳄，整个二、三楼展厅充斥着格式大小楼盘沙盘，尤以旅游大县武隆的超大展位为甚，仿若在参观是超级房产展销会。

2≠1+1。旅游地产绝不是传统的房地产加上旅游景区简单叠加而成。从技术角度看，如果没有软件的建设；没有配套、服务系统和硬件的有机结合；整体策划掌控者缺乏对旅游业、房地产业的深刻理解和实操经验是很难把普通的地产和旅游产品有机融合。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。纵观国内，深圳华侨城集团无疑是旅游地产的佼佼者。近两年连续在北京、上海、成都、武汉、天津发力布局，已成龙头巨人。同是主题公园巨人的广州长隆集团却还没能力涉足这一领域。

管理大师，美国通用CEO韦尔奇总结GE在其领导下20年奇迹般成功的最重要经验是“拒绝同质化”。同样的，在竞争日趋白热化的旅游地产行业，要突围而出、领先群雄，更要跳出传统的旅游、地产微观概念，并把他们放大到整个经济、社会宏观环境。在此，我们想根据之前的大量调研，并结合实际工作案例，与大家作分享：

1、我们正在研究的夕阳红养生园。在大城市郊外建设面向高端富裕家庭的大型养生园区，以联排别墅为建筑主体，每位入住老人收取13-16万（依地区发展程度而异）一次性费用，区内提供高档次品质生活，包括养生美食、旅游度假、个性化的医疗保健、观看演出……，综合金融、引入保险（财、人寿）、房地产、医疗、旅游景区、储蓄、私募基金、遗产处理等概念进行运作、管理

2、建设综合性乐园这一新颖旅游产品，聚笼人气，进而打造汽车旅馆、青年旅馆，以发展真正意义上的中国式MOTEL。

3、这里举一个实例，就是本司刚接手的一个当前房地产热点城市-重庆的超级旅游地产项目。该项目由重庆商社集团和一家私企合作开发。旅游项目由600亩陆地，400亩湖域组成。于2007年底开业，以生态农业科技产业示范区的种植基地为依托，以世界山地农业国家的乡村风貌为特色，以生态农业的休闲旅游和体验旅游为核心，结合当今欧美流行的嘉年华演绎项目，集旅游度假、商务会议、商贸娱乐、科普教育于一体。不幸的是，这个曾热闹一时的景区，开业不多久就因种种原因业绩急速下滑直至今年春节后不久干脆闭门谢客。看到近期房地产的急剧升温，该集团决心通过升级改造景区并籍此启动之前已控在手的约1000商业用地，依托景区的巨大客流来发展分时度假酒店和小户型洋房。经多方接触，该项目最终敲定由广州市智汇旅游景区管理有限公司作为项目总顾问，接手整个乡村嘉年华园区的全面整改，以林文忠先生为核心的公司团队将从市场实际出发对包括主题表达方式的修正、产品更新丰富、游人动线、营运等最关键部分进行整改。具体手法是通过从概念上和功能上两个方面拓宽占地仅1000多亩的民俗主题园区，创造性的确立园区外体育休闲主题，并引入新型的管理理念，将景区改造成为持续兴旺、真正具有市场影响力的特色主题乐园。来拉动整个1000多亩的旅游地产大项目。

综合旅游地产走过的这近20年，有如下问题务必注意：

1、把握宏观战略——策划、规划先行

2、景区是药引——切忌过度依赖景区资源营销地产

3、遵守国家政策——严防打着旅游地产的旗号，大肆圈地

4、吃着碗里的，更要看着锅里的——大量外来旅游企业介入，以其资金、技术、管理、服务等方面的竞争优势，将造成巨大冲击。