近年来,住宅市场竞争日趋激烈,一些地产企业纷纷转向文化旅游地产领域。对此,要吸引主力客群,旅游项目需要打造属于专属项目的独特标签及元素,提供更加精细、人性化的服务和高标准硬件设施,融合文化元素以及跨界的业态体验,应用线上营销及O2O渠道。同时,文化旅游地产也应注重商业价值的提升。

　　国家统计局发布的2015年数据显示,全年国内游客突破40亿人次,比上年增长10.5%;全国旅游总收入约34200亿元,比上年增长13.1%。

　　2015年全国10亿元以上的在建旅游项目2057个,50亿元以上的在建旅游项目404个,投资额100亿元以上的旅游项目185个。万达作为商业地产巨头,近几年着力于文化旅游地产的开发,代表项目有哈尔滨文化旅游城,总建筑面积360万平方米,预计2017年开业,年客流量2000万人次;合肥文化旅游城总建筑面积90万平方米,2016年9月24日正式开业,预计年客流量2000万人次。

　　目前,市场消费客群以90后、00后为主力,该消费客群具有巨大的消费潜力、较强的独立购买能力以及极大的影响力。其消费往往强调与众不同,追求体验及新奇,缺乏品牌忠诚度;喜爱互联网消费;更了解西方文化和生活方式,也尊重中国传统文化。

　　在这种条件下,要提升文化旅游地产商业价值,需要延长消费者停留时间、避免北方天气对开放式街区的影响、提升文化旅游商业的盈利能力。

　　业主需要分析清楚不同时段消费者构成及消费需求特征,从而有针对性地给予消费客群不一样的商业街区体验,提高街区聚客能力,同时也带动其他业态消费,有效延长消费者停驻时间。

　　同时,北方的气候对于开放式街区商业项目影响较大,淡季旺季相对较明显。一般来说,小长假、寒暑假是游客集中出游的时间。另外,北京全年约43%的雾霾污染天气等也都大大降低了消费者户外活动的意愿。可通过设计来提高开放式街区的聚客能力,例如通过对商业项目进行穹顶加盖,增加节点保暖设施以及利用曲线平面布局等。

　　此外,各类地产项目内部收益率对比显示,文旅类项目的收益率最低,回收周期最长。因此,孟祎建议通过多种金融手段、开发其他物业实现溢价等方式增加内部收益,例如商铺销售、多元化金融产品和资产证券化等。

　　文化旅游每个项目都是一次全新的探索与尝试,会被赋予完全不同的项目主题与IP,商业部分则是项目整体的保障及升华。随着文化旅游产业的井喷,其商业地产也必将迎来新一轮的提档升级。